一、項目基本情況

（一）項目背景

《九江市國民經濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出，加快做大中心城區(qū)，通過集聚產業(yè)、集聚人口、拓展建設用地等實現(xiàn)集聚發(fā)展，促進產城融合、港城融合、景城融合，做大做強中心城市，增強其作為省域副中心、長江中游城市群重要節(jié)點的城市功能。山居水岸項目作為九江學院教育資源整合項目的配套工程之一，是九江市政府為了達到"留住人才，引進人才"而新建的集住宅、商業(yè)及社區(qū)公共配套用房于一體的商住小區(qū)。

（二）建設規(guī)模

山居水岸項目總規(guī)劃用地面積約13.3582萬㎡，總建筑面積為26.02萬㎡，其中地上總建筑面積為20.21萬㎡，不計容面積為20.22萬㎡。項目總投資約12.5億元，主要由37棟住宅樓、1棟3F商業(yè)中心、1棟2F社區(qū)服務中心及地下室、給水排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、景觀綠化、小區(qū)道路、環(huán)保設施等公共配套工程組成。

（三）項目定位

加大高層次人才引進力度，通過建設人才公寓等優(yōu)惠政策吸引人才、留住人才，打造九江市中高檔品質的住宅小區(qū)。本項目可定義為"限價定向銷售商品房"，為了實現(xiàn)目標，建設單位積極探索創(chuàng)新管理模式，采用"融合式"管理模式。

（四）項目進展情況

2020年3月項目完成可行性研究及設計招標，10月完成全過程工程咨詢招標，12月完成土地招拍掛；2021年3月完成方案報規(guī)并取得工程規(guī)劃許可證，4月完成總包招標，7月取得施工許可證，9月完成首批預售許可證，11月完成D區(qū)地庫頂板封頂。

（五）全過程工程咨詢情況

項目建設單位采用"融合式"管式，在全過程工程咨詢招標時明確了人員配置和服務需求。服務范圍包括項目策劃、設計管理、招標采購策劃、施工階段工程監(jiān)理、造價咨詢服務等工作內容。

二、項目特點分析

建設單位作為九江學院全資成立的開發(fā)公司，擁有國有企業(yè)性質的背景。與開發(fā)公司不同的是，所有流程和制度按國有企業(yè)的相關約束執(zhí)行，項目定位為"限價定向開發(fā)商品房"，所謂"限價"，是指政府在土地出讓條件時對房屋售價設定了上限；所謂"定向"，是指面向博士生、教授、科研等高層次人才為對象；所謂"開發(fā)商品房"，是為了合法合規(guī)項目按房地產開發(fā)的相關流程運作，屬于市場化行為。這樣的大前提，將本項目在管理過程中的重難點凸顯得尤為明顯。

三、監(jiān)理企業(yè)轉型提供全過程工程咨詢服務

（一）全過程工程咨詢服務策劃

1．項目管理組織策劃

本項目建設單位采用"融合式"管理模式引進全過程工程咨詢服務，項目管理人員與建設單位管理人員合署辦公，納入建設單位的日常管理。公司接到任務后，派駐了經驗豐富的管理人員，首先對建設單位現(xiàn)有人員的情況進行摸底，結合人員結構特點，對整個建設單位與全過程咨詢單位共同組建的項目管理團隊進行了組織結構設計，包括組織形式、部門職責、崗位職責等，形成了三套方案供建設單位參考決策。

2．全過程工程咨詢服務工作分解( WBS )

通過多年積累，對項目總體實施的工作分解包括整合管理、設計、設計管理、招標采購、招標管理、報批報建、現(xiàn)場施工、施工管理及移交。

3．項目總控管理

項目管理部針對項目特點經過兩個月的反復討論研究，制定《山居水岸項目總控計劃》報建設單位審批，項目總控計劃分為六大階段，包括啟動階段、設計階段、報批報建、招標采購、施工階段、竣工驗收。

（二）前期報批報建管理

在報批報建工作啟動前，對本項目涉及的所有報批報建工作進行梳理，形成了《報批報建工作銷項清單》，同時結合總控計劃節(jié)點，制定了《報批報建進度計劃》，為項目報批報建專員提供工作依據(jù)，引導報建人員按計劃實施，為項目總體進度目標提供重要保障。

項目在前期報批報建階段，項目部采取一周一調度，一日一反饋的機制，讓項目團隊實時掌握項目進展、報建過程中出現(xiàn)的問題，及時協(xié)調相關部門，第一時間解決困難，從而提高辦事效率，滿足項目進度。

（三）設計與技術管理

設計管理的三大目標：設計進度管理、設計質量管理、設計投資管理，動態(tài)持續(xù)貫穿項目建設全過程。主要工作內容包括需求管理、技術管理、信息管理、溝通協(xié)調管理、綠色創(chuàng)新等。

通過對山居水岸項目設計界面劃分，確定設計合同包及設計工作內容界面劃分和啟動時間節(jié)點，包括主體工程設計、外立面裝飾設計、室內裝飾設計、弱電智能化設計、海綿城市、裝配式建筑、高低壓變配電設計、景觀設計、室外配套工程設計。

通過調研對標當?shù)仡愃频禺a開發(fā)項目，完善主體工程設計任務書編制，將項目交付標準、設計限額指標要求進行約束。

（四）招標和合約管理

招標管理三大目標：招標進度管理、招標質量管理、招標投資管理。在項目方案設計完成后，按照工程特點對項目合同包進行分解，對整個項目的招標進行規(guī)劃，明確發(fā)包范圍、發(fā)包方式及投資估（概）算額等管理內容，制定《招標采購規(guī)劃》。根據(jù)總控進度計劃、設計出圖計劃、招標規(guī)劃等條件，編制招標進度計劃，確定各招標項目啟動及完成時間，制定《招標采購計劃表》。同時在單項招標工作開始前，負責梳理、劃分標段招標項目的發(fā)包范圍及施工界面，并就施工總承包招標工作提出合理化建議。對招標范圍、資質條件、評分細則、合同專用條款、主要材料設備品牌推薦表編制《單項采購方案》與《技術規(guī)范和服務要求》，納入《招標文件》。在招標工作完成后，負責編制和移交《招標階段總結》《招標臺賬》《招標資料移交表》。

（五）投資與資金管理

1．財務收支平衡表

項目前期通過土地出讓條件約束的本項目最高銷售均價不超過6200元／㎡，為項目進行銷售策劃，通過分析規(guī)劃條件指標，對住宅可售面積、車位數(shù)、地下室面積、商業(yè)配套等向設計單位提出最高估算限額指標為12.6億元。

2．設計優(yōu)化

1）地庫優(yōu)化

通過對投資估算指標的分析，發(fā)現(xiàn)設計院地下室面積與本項目總建筑面積和車位配比存在不協(xié)調情況，地下室面積嚴重超標，過于浪費，項目總投資較大。作為全過程咨詢單位，借助公司后臺力量，通過多年的積累，調取了當?shù)亻_發(fā)項目的多個項目案例和經濟指標，供設計單位參考，最終通過團隊三個月的溝通與努力，本項目的地下室從最初的82000㎡，優(yōu)化到59000㎡，共優(yōu)化地下室面積約23000㎡，節(jié)約投資約7000萬元。

2）消防系統(tǒng)優(yōu)化

通過對圖紙審查，結合相關規(guī)范和公司多年工程監(jiān)理工作的經驗積累，對項目的消防系統(tǒng)進行優(yōu)化，在滿足圖審和驗收要求的前提下取消了部分系統(tǒng)，縮減了部分做法，合計節(jié)約造價150萬元。

3）樁基優(yōu)化

根據(jù)地勘報告情況和地基承載力要求，地勘報告描述的推薦樁型為天然筏板地基基礎和旋挖樁型的基礎形式。通過復核驗算，同時審查地勘報告的地基承載力指標，通過對比周邊項目相同土層提供的地基承載力參數(shù)，發(fā)現(xiàn)本項目勘察單位提供的持力層地基承載力指標偏保守，相對較低，嚴重影響了結構設計的計算。通過反復與勘察單位溝通，采取現(xiàn)場進行荷載板試驗用來校核數(shù)據(jù)參數(shù)。最終調整樁基形式，由旋挖樁變更為預應力預制管樁。筏板基礎厚度縮減了750px，大大節(jié)約了造價，節(jié)省了投資，也加快了工期。預計節(jié)約投資1600萬元。

3．勘察管理

針對勘察單位提交的勘察布孔方案，結合勘察規(guī)范，發(fā)揮了解和掌握當?shù)氐刭|情況的優(yōu)勢，通過優(yōu)化勘察布孔方案，優(yōu)化前總詳勘孔為397個，優(yōu)化后總詳勘孔為328個，同時在勘察階段派駐現(xiàn)場管理人員實施監(jiān)督旁站，對每一孔進行驗收并留存影像資料，防止勘察單位弄虛作假，原合同勘察費約127萬元，通過前期的優(yōu)化控制和實施過程中的監(jiān)督管控，最終勘察費結算價為100萬元，節(jié)約投資27萬元。

4．概算編制與執(zhí)行概算跟蹤

針對項目的投資管控形成《成本專題會》，主要用于協(xié)調管理，對于概算執(zhí)行過程中的問題和矛盾，及時提醒和修正概算。項目最初批復的概算總額為125451.39萬元，通過半年的項目推進，全過程咨詢項目管理部組織建設單位對概算執(zhí)行情況進行定期小結，對擬進行的概算修正情況進行了通報，修正概算為125696.18萬元。同時根據(jù)預測繪成果進行了收入測管修正通報，及時有效地形成專題報告，提出合理化建議并告知建設單位，方便建設單位進行下一步投資風險預控決策。

結語

本項目通過探索"融合式"全過程工程咨詢管理服務模式，在"限價定向開發(fā)商品房"項目中的實踐與應用，運用科學的管理手段，更好地發(fā)揮監(jiān)理企業(yè)提供全過程咨詢服務的優(yōu)勢，積極探索房地產開發(fā)項目的特點和管理難度，真正從開發(fā)者的視角來看待項目，真切地體會業(yè)主的困境，從而贏得業(yè)主的認可。

借助國家推動監(jiān)理企業(yè)轉型升級的東風，把握住了市場，通過這3~5年的探索與實踐，積累了一定的對項目全過程管理的經驗和教訓，摸索出監(jiān)理轉型實施全過程工程咨詢的成功道路，認為只有提供高附加值的咨詢服務才是未來咨詢行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

公司要借此項目培養(yǎng)一批具備全過程咨詢管理能力的項目管理人員，建立健全實施全過程工程咨詢服務的管理制度和服務標準，在全省范圍內起到示范引領作用。